BG-DOM.astrela.com - СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ   BG-DOM.astrela.com СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ

ТУРИЗМ и ОТДЫХ в БОЛГАРИИ

АКТУАЛЬНО
ТУРИЗМ и ОТДЫХ в БОЛГАРИИ
АКТУАЛЬНО
  
>> ЗАГЛАВНАЯ СТРАНИЦА (на русском языке)
>> НАША СФЕРА - ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ (ПЕРСОНАЛЬНЫЙ) ТУРИЗМ
>> О БОЛГАРИИ
>> АВТО-ПУТЕШЕСТВИЯ / ДОСТОПРИМЕЧАТЕЛЬНОСТИ
>> НАЕМ АВТОМОБИЛЕЙ
>> ТРАНСФЕРЫ
>> МАЛЫЕ ОТЕЛИ, КУРОРТЫ, СПА, ЭКО, КЕМПИНГИ
>> ДРУГОЕ ...  
>> КАТАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ
i > ОРГАНИК-ТУРИЗМ - ПРОЕКТ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ МАРСА
s > ПОИСК ПО САЙТУ


"Астрела" ООД   (Болгария)
турагентство и туроператор
  о фирме и тур. сервисах  

контакт >> 
заявка  >> 

Индивидуальные тур. программы - туристам из всех стран
...за болгарской недвижимостью
Astrela.com -- Русский
 

   ../    ОГЛАВЛЕНИЕ  
 
СТАТЬИ О БОЛГАРСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ИЗ БОЛГАРИИ
 
Болгарская недвижимость крупным планом - 1
 
Болгарская недвижимость крупным планом - 2
 
Болгарская недвижимость крупным планом - 3

БОЛГАРСКАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
КРУПНЫМ
ПЛАНОМ

 
 
 
 
www.BgRu.net+фото  www.Astrela.com:тур  www.CAMру.org+форум  www.NetNotebook.Net:bulgaria  www.BG-FAQ.astrela.com:вопросы>ответы 

Недвижимость, теряющая первоначальную стоимость вследствие износа

Инвестор пользуется рекламой - получает убыток

Инвестор пользуется эксклюзивной информацией и головой - получает прибыль

К группе недвижимости, со временем теряющей стоимость, относятся здания и сооружения производственного назначения; жилая недвижимость, бизнес-недвижимость - см. статью Инвестиции в недвижимость: прибыль или убыток.

Рассмотрим на характерном примере. Дама из России (не из Москвы), "бывавшая на отдыхе в Италии", хочет купить квартиру около моря "чтобы сдавалось быстро и доходно. Потребности скромные, сумма до 100 юриков [тысяч евро], ну может до 105". Хочет приезжать на месяц и отдыхать. (Пример с форума 1-property.ru - пост Re: Недвижимость за рубежом. Куда вложить свои деньги?.)

Юрики-еврики!

100 тысяч евро - это 250 квадратных метров жилья, если считать по справедливой цене, то бишь себестоимость жилья плюс 30% нормальной прибыли. Ну будет причитаться владельцу апартамента 2 квадратных метра земли, и что? В общей стоимости это почти ноль, в самом фантастически хорошем случае эти 2 квадратных метра земли стоят около 4000 евро. (Кстати, в документе на собственность в Италии пишут метры земли собственникам квартир?)

Посчитайте сами: полная амортизация жилья, особенно современного, это 25 лет. (Больше не протянет без очень капитального ремонта.)
100000 евро делим на 25 лет, получаем в год 4000 евро амортизации.
Оборудование квартиры в 250 метров стоит, скромно, 3000 евро. Гарантия 3-5 лет. Нынче ничто дольше гарантийного срока не работает и не служит. Ладно, возьмем 5 лет. В год - 600 евро.
Налоги, муниципальное обслуживание, обслуживание апарткомплекса. Как в Италии, не знаю точно, у нас это стоит в сумме в год около 200 евро за 250 кв.м жилья.
Страховка от землетрясений, оползней, пожаров и вообще от помпей - ну, в 50 евро в год.

Итого - месяц отдыха в Италии в 250 метровой квартире обойдется в 4850 евро.
Не дороговато ли?

Вах, никто не хочет продавать апартамент в Италии у моря площадью 250 метров за 100000 евро? Вот ведь мошенники. :)

Итоги?
Через 25 лет от 100000 евро останется 4000, то бишь стоимость земли. Остальное... Кстати, кому после 27 лет кризиса будет нужна земля около сырого ветреного моря?

Товарищ, помни!
1. Все пирамиды жилья ипотекой надували банки с благоволения государств!
2. Дефицит жилья наблюдается только в Москве и РФ!
3. Сдать внаём? Ах, во время кризиса только отдыхать и остаётся. Безработные, иммигранты, войска, учреждения, переселенцы страшно нуждаются в жилье.
:)

Правило определения справедливой цены на жилищную недвижимость - апартамент в малоэтажном, малоквартирном доме или комплексе.
Разумеется, жильё покупать можно и нужно. Но по справедливой цене. Формула справедливой цены: стоимость земли плюс 350-500 евро за квадратный метр общей площади* (вместе с "общими частями" здания, балконами и т.п.). Плюс дизайн, отделка, оборудование. Может быть, немного сверху - за супер-проект, высокие потолки, особое качество, трудности строительства, идею строительства, за продуманную перспективность. К дополнительным расходам "сверху" могут быть добавлены особые условия вроде прокладки частной дороги, за дополнительные таксы на строительство в особых зонах, улучшение земельного участка (укрепление склона, водоотвод и т.п.).
* - Да, 350-500 евро за квадратный метр общей площади, это реальная цена малоэтажного строительства с 30% прибылью по технологии монолитный железобетонный каркас с теплоизолированными ограждающими стенами, без чистовой отделки. В сверх-дорогих странах цена квадратного метра может быть раза в два дороже.

То есть покупать нужно по цене, ниже которой начинается дэмпинг. :) Если кто-то решит строить жилищную пирамиду, захочет заплатить дополнительно за удобство района - флаг ему в руки и барабан на шею, а владельцу квартиры, купленной по справедливой цене - неожиданный денежный бонус.

Можно даже найти апартамент, который с высокой степенью вероятности будет сдаваться под найм. Чтобы была коммерческая выгода - соблюдая "Правило справедливой цены на жилищную недвижимость". Если хорошо ориентироваться в туристическом рынке, то можно отыскать такой апартамент, который будет востребован приличными платежеспособными нанимателями круглый год.

Если покупатель хочет платить цену за апартамент сверх справедливой - это его желание, но оно никак не связано с вопросом выгоды инвестирования. Могут быть надежды выиграть в пирамиде, а пирамида - это казино-капитализм, но никак не инвестиция.

Разумеется, что потерю стоимости недвижимость вследствие износа (амортизации) может компенсировать рост цены на землю под зданиями и сооружениями и рост добавки к цене вследствие улучшение окружения (упоминавшийся выше компонент справедливой цены - фактор перспективности). Но эти приращения цены на недвижимость данного типа повсеместно возможны только при общем росте экономики. В нашей же реальности общего роста экономики не будет уже никогда (
подробнее).

Возможны локальные кратковременные росты, но не более того. Предвидеть возможность локальных точек роста - искусство инвестора.

Поэтому, если от недвижимости в виде зданий и сооружений инвестор хочет получить прибыль, то он должен ориентироваться на доходность именно от эксплуатации недвижимости.

Вадим Шулман,
2010

Каталог болгарской недвижимости.

P.S.
Видите на карте (ниже), как мало людей читает в этот момент статьи на BG-DOM.astrela.com?
Для большинства, написанное здесь - тайна за 7 печатями.
:)
Большинство покупает то, что рекламируется.
Но Сорос выиграл бы, если бы покупал бумаги, которые рекламируются?
Пользуйтесь моментом. Бронируйте индивидуальную поездку для ознакомления вживую с тайнами Болгарии в сфере недвижимой частной собственности здесь.

См. также статьи по теме:

Государственные льготы в Республике Болгария и опасности покупки недвижимости в Болгарии.

Налоги и страховки для физических лиц - иностранцев в Болгарии, лето-осень 2010.

Бизнес-иммиграция - Болгария в Евросоюзе - сколько стоит закрутить бизнес в Болгарии.

Процедура приобретения заграничной недвижимости.

И еще раз о рисках покупки недвижимости под честное слово.

Медицинское страхование и обслуживание иностранцев, проживающих в Болгарии.


 
 

 
New! "Астрела" ООД
турагентство и туроператор

Болгария, обл. Варна
контакт >> 
 
Creative Commons License
This work is licensed under a Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 License.
2007-2011 Astrela Ltd. - www.Astrela.com