BG-DOM.astrela.com - СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ   BG-DOM.astrela.com СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ

ТУРИЗМ и ОТДЫХ в БОЛГАРИИ

АКТУАЛЬНО
ТУРИЗМ и ОТДЫХ в БОЛГАРИИ
АКТУАЛЬНО
  
>> ЗАГЛАВНАЯ СТРАНИЦА (на русском языке)
>> НАША СФЕРА - ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ (ПЕРСОНАЛЬНЫЙ) ТУРИЗМ
>> О БОЛГАРИИ
>> АВТО-ПУТЕШЕСТВИЯ / ДОСТОПРИМЕЧАТЕЛЬНОСТИ
>> НАЕМ АВТОМОБИЛЕЙ
>> ТРАНСФЕРЫ
>> МАЛЫЕ ОТЕЛИ, КУРОРТЫ, СПА, ЭКО, КЕМПИНГИ


"Астрела" ООД   (Болгария)
турагентство и туроператор
  о фирме и тур. сервисах  

контакт >> 

Индивидуальные тур. программы - туристам из всех стран
...за болгарской недвижимостью
Astrela.com -- Русский
 

   ../    ОГЛАВЛЕНИЕ  
 
СТАТЬИ О БОЛГАРСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ИЗ БОЛГАРИИ
 
Болгарская недвижимость крупным планом - 1
 
Болгарская недвижимость крупным планом - 2
 
Болгарская недвижимость крупным планом - 3

БОЛГАРСКАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
КРУПНЫМ
ПЛАНОМ

 
 
 
 
www.BgRu.net+фото  www.Astrela.com:тур  www.CAMру.org  www.NetNotebook.Net:bulgaria  www.BG-FAQ.astrela.com:вопросы>ответы 

Сверх-дешевая недвижимость в Болгарии

Причины
Реальность

Заказывайте обзор предложений квартир, комнат и домов [вторичный рынок] в районах Болгарии по ценам до 4500 евро

 

В 2011 году Болгария войдет в Шенгенское соглашение, т.е. болгарская виза становится действительной для поездок по шенгенской зоне. Это уже проехали. Вместо этого - для жителей НЕ-ЕС для възда в Болгарию годятся действительные шенгенские визы, причем время пребывания в Болгарии не учитывается для времени действия шенгенской визы (с 2012 года, подробнее - изменённое примечание 2018 г.). Болгария является членом Европейского союза. Одним из оснований для получения болгарской визы мультивизы на 90 дней в году является владение жилой недвижимостью (апартамент, дом, частью недвижимости).

Не по теме статьи, но пенсионеры могут вообще получить временный и постоянный вид на жительство почти бесплатно. (См. также Бгру -> Переезд и уровень жизни, цены).

Так или иначе, мы плаваем "в водах болгарской недвижимости" более десяти лет, и ниже изложен наш взгляд на ситуацию на болгарском рынке недвижимости.

Почему есть реальные предложения жилой недвижимости на вторичном рынке по исключительно низким ценам

Причинами уникального явления, что до сих пор на рынке недвижимости есть дешевые до неприличия предложения, являются исторические особенности Болгарии. Во-первых, Болгария - страна мелкой частной собственности.

В 19 веке, после периода оккупации Османской империей и правительство Болгарии закрепляло земли за крестьянами. В Болгарии не было тотального разрушения недвижимости во время войн.

А когда в Западной Европе после Второй Мировой войны шло активное укрупнение собственности, в Болгарии был социализм (причём сёла не ликвидировались, люди жили в "своих домах". Но самое интересное, что после конца социалистического периода была проведена реальная реституция (возврат национализированной недвижимости, денационализация).

В Болгарии никогда не было дефицита жилья. Более того, был избыток жилья. Индустриализация вообще без миграции населения, разумеется, была невозможна. Но это не была тотальная миграция как в СССР - соц.предприятия строились по территории Болгарии равномерно, в малых и больших городах, привлекалось население окрестных сёл. Болгария даже почти избежала этапа строительства "хрущёвок" (микролитражных квартир). Более того, мигрантам давалась земля для постройки домов в районах индустриализации (т.н. право на строительство).

Сразу же после получения свободы передвижения граждане Болгарии активно переезжали (всеми правдами и неправдами) в Западную Европу и Америку на работу, многие остались в заграницах или живут на две-три страны. В результате, в Болгарии оказались свободными очень много домов и квартир. Плюс сверхактивное строительство на частной земле на протяжении последних 15 лет, плюс миграция: из сёл - в областные города, Софию [столицу Болгарии]. Причина: рынок труда - индустриализация сельского хозяйства, бОльшие зарплаты, "модные" условия жизни. Получается: из частных ДОМОВ - в новые малоквартирные дома, многоквартирные ПАНЕЛЬКИ. Получается, что молодёжь предпочитает квартиры [сдуру]:

  • "блоки" (в т.ч. панельные дома;
  • кооперации (приемущественно малоквартирные кирпичные дома);
  • новые [новостройки] монолитно-каркасные энергосберегающие (причина - нежелание возиться с капремонтом квартир);
  • Плюс "виллы" [т.е. дома] в бывших социалистических "садовых товариществах", которые во многих местах просто заброшены. А права собственности там сейчас - полная частная собственность.

В результате оказались свободными дома и квартиры, а я оцениваю количество объектов такой жилой недвижимости на рынке как пара миллионов, фактически и потенциально*.

* - кто думает на тему "хорошо бы продать недвижимость", но цена настолько низкая, что суета не стоит того. Или ждут еще большего роста цен. Кстати, 8 лет назад обзор аналогичных предложений недвижимости я бы озаглавил "Обзор предложений квартир, комнат и домов [вторичный рынок] в районах Болгарии по ценам до 800 долларов". Вот и прикидывайте рост цен.

Современные факторы наличия слишком дешёвого жилья в Болгарии

Комиссионные агентств недвижимости при продаже очень дешевого жилья получаются настолько малы, что выгоднее (учитывайте время и трудозатраты, показы, деньги на рекламу!) продать "со скидками" одну квартиру в апарткомплексе, чем два десятка дешевых объектов. Поэтому, действует принцип: хотите купить дёшево - бегайте сами, без агентств недвижимости.

(Английские и другие северо-европейские пенсионеры создали целый народный бизнес, используя очень дешевую стоимость болгарских сельских домов, особенно в удалённых живописных районах. Они покупают крепкие сельские дома в плохом состоянии, ремонтируют, теплоизолируют, оборудуют под стандарты своей страны и продают своим соотечественникам.)

Большое влияние на цены на вторичном рынке с 2008 года оказывают т.н. скидки на курортные апарткомплексы для иностранцев. Дело в том, что в большинстве своём строились (и строятся!) эти чудеса временной архитектуры в стиле кич (Kitsch) по сверх-дешевым схемам. На наносных грунтах, в низинах, на или под оползнями. Используются "пустотные" и навесные конструкции - навешенные гипсокартон, стекло - имитации. А климат в Болгарии очень суровый для зданий. Поэтому-то эти здания теряют свой вид, свою стоимость - разрушаются. (См. также статью «Недвижимость, теряющая первоначальную стоимость вследствие износа».)

Но цены продажи на такие "фальсифицированные", поддельные объекты недвижимости зачастую завышены - для получения максимальной прибыли. Ну, а потом цены опустиются скидками - в "т.ч. для рекламы".

Перспективы изменения цен на квартиры и дома эконом-класса в Болгарии

Болгария пока не в зоне Евро (слава Богу!) и болгарское правительство вполне разумно отложило присоединение к зоне Евро. Опыт Германии показал, что при введении в обращении евро "то, что стоило 1 немецкую марку, стало стоить 1 евро". Т.е. рост цен был в 1,95 раза. А 1 лев (болгарская национальная валюта, BGN) стоит точно 1 DM. Прогноз роста цен можно сделать легко.

Когда Болгария присоединится к Зоне Евро? До бесконечности оттягивать этот вопрос правительству вряд ли удасться, ибо объем болгарского экспорта растёт неприличными темпами.

Другой важный фактор роста цен на квартира - это перенос бизнесов из дорогих стран ЕС в Болгарию. Вместе с бизнесами переезжают и сотрудники. Вдвойне выгодно жить в Болгарии тем, у кого есть сбережения. См., например, Каким налогом облагаются проценты по депозитам частных лиц в банках, о величине местных налогов и такс.

Тянутся в Болгарию из дорогих стран ЕС и пожилые люди, несмотря на ограничения типа "не живешь в своей стране - не получашь пенсию". (Видели бы вы с каким энтузиазмом в городе Добрич компании западных пенсионеров и пенсионерок затовариваются ракией ("шнапс!" :), и винами, и пивом для "партИ"-гулянок. Упаковками!). Они ПОКА не раскусили способа (не поняли потому, что это в голову не может придти!), что вино и ракию (по-турецки - арака) можно НАЛИВАТЬ в свою тару (например, стеклянные 5-литровые бутылки с ручками из-под вина).

Об обзоре предложений квартир, комнат и домов [вторичный рынок] в районах Болгарии по ценам до 4500 евро

Обзор недвижимости эконом-класса разделен на две части - с физическими участками частной земли (земля в собственности) и "идеальными частями" в земельных участках, т.е. имеется доля в земле "под квартирным домом". Дело здесь в моратории Болгарии на продажу земли иностранцам - негражданам стран ЕС.
Недвижимость без земельной доли вообще в обзор не включается.

Квартиры экономичного сегмента вторичного рынка

Для россиян (и жителей ex-USSR) и жителей специфичных кварталов. Здесь приводятся примеры квартир, в которых даже можно реально жить - разумеется, после ремонта. Речь не едёт о кварталах тотального криминала, т.е. не нужно носить с собой электрошокер, "травматику" (травматический пистолет), а в подъезд пожно входить не пропуская вперёд тёщу.
А в машине не нужна под рукой монтировка, съёмная ручка коробки передач, бейсбольная бита, не нужен газовый баллончик.

За 4,5 тысячи евро продавалась однокомнатная квартира 22 квадратных метра в селе Оброчище, в квартале "ПГТ", городского типа - "апартамент находится в 1,7 километра от курортного комплекса Албена" на море. Дом, разумеется, древне-панельный, состояние - аховое. Тем не менее, есть интернет.

Насчёт 1,7 км продавцы квартиры "немного погорячились", но тем не менее - реальное расстояние до курортного пляжа на море можно определить как "три километра". Плюс, если на машине - то 2,5 евро за въезд на курорт. Правда, бесплатный подъезд к пляжу есть в селе Кранево, это ещё три-четыре километра.

(О море, пляжах и расстояниях. Поверьте опыту тех, кто живет на море: вылазки на море, пляж совершаются всего несколько раз в год, и то не на ближайший пляж, а в разные места.)

За 2 тысячи евро продавалась однокомнатная квартира в областном городе Русе (это внутри сраны, не на море) в квартале, а за 3,5 тысячи евро - комната в кирпичном доме в Плевене.

Дешёвые дома с землёй на вторичном рынке недвижимости

Продажа недорогих домов в деревне - работа очень дорогостоящая, из-за расстояний. Тем не менее, продажи идут.

Купить дом в деревне, в сельской местности - еще сложнее, не зная местных условий и обычаев продажи. "Продается жилой дом в селе, с водопроводом, электричеством, круглогодичная доступность (асфальт), дом в хорошем состоянии - таких предложений в интернете найти можно много. В селе школа, больница, остановка, магазин..."

Со всеми удобствами. Центрального отопления в селах в Болгарии сроду не делали, а удобства - это дело условное. Оборудование внутренним туалетом, ванной, горячей водой и водяным отоплением стоит не скажу что очень дёшево - можно уложиться в 2 тысячи евро (без солнечных панелей). Если без био-очистной станции, на обыкновенном септике.

Особенности сельских домов, однако!

Площадь земельного участка измеряется в квадратных метрах или в декарах (дка). Чему равен один декар? 1000 квадратных метров, 10 соткам.

Выгоднее покупать дом с большим приусадебным участком на краю села - можно присоединить к усадьбе и пару гектаров поля (там цена земли еще дешевле). Дом - не вечен и его можно построить, а вот чистой земли в мире больше не становится. (Даже наоборот - всё большие площади земли загаживают и застраивают.)

В селе Орлинци за 4,5 тыс. евро продавался деревенский кирпичный дом 76 квадратных метров в относительно хорошем с земельным участком 2 декара (20 соток). Село Орлинци - находится в 16 километрах от города Средец, между городами Бургас и Ямбол.

Местность там почти равнинная (по болгарским меркам), вблизи водораздела, угроза затопления минимальна. В Болгарии не есть что-то уж совсем из ряда вон выходящее локальное единовременное выпадение 200 миллиметров осадков в виде ливня (200 литров на квадратный метр).

Расстояние там до моря - около 45 километров. Однако ближайший морской пляж - это городской пляж Бургаса, за парком. Это хороший пляж, однако - городской. Ехать из села на городской пляж, согласитесь... Однако, на вкус и цвет...

Сельские дороги в районе Бургаса - отнюдь не автобаны, дорога "53" (Средец-Ямбол-Сливен) - тоже, однако ночью (когда движение в Бургасе затихает) эти 45 км до пляжа в Бургас можно проехать минут за 40 (не на "джипе 6х6 модели Урал-375", а на нормальной легковой машине).

Другие ближайшие пляжи на море от села Орлинци находятся около города (городка) Черноморец. Прекрасный городок, прекрасные пляжи. Однако... Однако при социализме на пляж около мыса Атия, западнее Черноморца, (залив Вромос) немножко сваливали "хвосты" (пустую породу) с медного рудника около Бургаса с немножко "уран-238, радий-226, свинец-210".

Добыча в месторождении "Росен" (о котором идет речь) производилась с 1945 по 1995 год. Радиация в заливе - в какой-то там норме, однако: ...в селе Росен, в Черноморец, и так аж до Созополя, местное население изпользовало песок с загрязненных пляжей и радиоактивный гравий (щебень?) в строительстве своих новых домов. Этим же "радиоактивным компотом" были настланы улицы и тротуары. Источник - газета "Десант", перевод - наш.

Однако цели покупки сельского дома могут быть совсем различны. Около села Орлинцы - ручьи, Бунарска река и пруды.

Около "болгарской столице зерновых культур" областной столицы, города Добрич, в районе самых дорогих сельскохозяйственных земель Добруджа (около городка "Генерал Тошево") продавался 5-ти комнатный дом площадью 110 квадратных метров в селе Писарово за 3,5 тыс. евро. С огородом, виноградником, плодовыми деревьями (садом). Площадь участка земли - 1,25 дка (12,5 соток).

Продавец утверждает, что расстояние до моря - 20 минут. Однако, по тамошним дорогам... это подготовка к Camel Trophy на Suzuki Samurai. Реально до кэмпинга Космос (это ближайшая точка на море к продаваемому дому) на легковом автомобиле, не нарушая правил дорожного движения (дорожной полиции там всё равно нет), доехать за 45 минут - расстояние до пляжа 40 километров. Зато там! Почти необитаемые песчаные пляжи, Дуранкулакское озеро (которое по-болгарски зовущееся болотом - заповедник!) с рестораном с местными раками (и комарами); некрополь (времен энеолита), где при раскопках которого найдено самое древнее в мире золотое украшение (7 тыс. лет, Исторический музей в Добрич - продолжается вечная дискуссия на тему что древней, золото из Варненского некрополя или Дуранкулакского).

В общем, Дуранкулакском озеро рыбачить запрещено, но рыбачат. :)

Следующий пример предложений о продаже домов с участками. В селе Новград (большое село) за 4 тыс. евро продавался двухэтажный кирпичный дом 80 квадратных метров, с внутренней ванной комнатой; площадь земельного участка - 1,76 декара (17,6 сотки). Село находится на берегу реки Янтра, около Дуная - между городами Свищов (паром в Румынию) и Бяла (не путать с черноморской Бялой). Расстояние до городов - 20 километров.

Выше по течению Дуная на расстоянии 60 километров долгие годы собираются строить (который год собираются, вроде уж было совсем отказались от вредительского, по моему мнению, проекта и заказанного оборудования - ан нет, живы лоббисты) атомную электростанцию "Белене". Предыдущее правительство социалистов собиралось аж заключать договор с "Росатом" во главе с Кириенко (который был молодым примьер-министром при Ельцине в РФ Кризис-98, объявил дефолт, народное прозвище: Киндер-сюрприз). По слухам, в проекте был - графитовый котёл с ураном для наработки оружейного плутония, "Чернобыльский тип - Усовершенствованный", с германским управлением. Следующее правительство, Бойко Борисова, вроде бы переориентируется на АЭС с какими-то западными ядерными реакторами. Или вообще собирается похоронить ядерный проект.

Зато с другой стороны, к Русе, на таком же расстоянии в 60 километров, находятся в ущелье Русенски Лом: крепость Червен и объект-музей Списка мирового наследия ЮНЕСКО - Ивановский скальный монастырь (Ивановские церкви). Красивые места. Река Янтра - тоже красивая. В селе есть небольшой этнографический музей. А еще, в 2006-м году, на центральной площади села Новград (основано в 1388 году) стоял памятник Владимиру Ильичу Ульянову-Ленину.

Примерно в 50 километрах от столицы Болгарии, Софии, за горой Витоша (вершина Черни Врых), в городе Бобов Дол за 3,5 тысячи евро продавался двуэтажный кирпичный дом(ик) площадью 50 метров. Местность - немного гористая. Город находится на высоте почти 700 метров и живут в нем 6,5 тысяч человек. Однако город вырос на добыче бурого угля, для сжигания которого на расстоянии около 10 км построена небольшая ТЭЦ "Бобов дол", всего 630 MW, турбины - К-200-130-6, родом из Ленинграда. Кроме бурого угля, в районе есть минеральные воды и лечебницы.

Но кому нужна за 3,8 тысячи евро, около минеральных источников (как утверждают, минвода - ну, прям как французская "Перье"), двухэтажная кирпичная дача площадью 340 квадратных метров в селе около села Баните в "сердце гор Родопи" (откуда родом Орфей)? Правильно: тому, кто хочет делать капитальный ремонт дома.

Находится этот дом к востоку от города Смолян и до горнолыжного курорта Пампорово - километров 45. Ориентир - памятник архитектуры Древнего Рима. Впрочем, оттуда совсем недалеко до Греции (40 км) и до Эгейского моря через погранпункт Златоград-Термес (маршрут: Златоград-Ксанти) - расстояние по дороге, ну, еще столько же и чуть дальше.

Кому дом поближе к Турции? Кирпичный старый дом в 10 километрах от Турции в центре малого города Малко Тырново за 3000 евро площадью 90 квадратных метров на участке 1,4 сотки (это городской дом!). Впрочем, до Чёрного моря надо ехать 60 километров в Царево, а до моря в Турции - 45 минут.

Дешевая недвижимость (не значит - плохая недвижимость) на дороге не валяется.

Вадим Шулман,
2010, 2018 годы.

P.S.
Для большинства, написанное здесь - тайна за 7 печатями.
:)
Большинство покупает то, что рекламируется.
Но Сорос выиграл бы, если бы покупал бумаги, которые рекламируются?
Пользуйтесь моментом. Бронируйте индивидуальную поездку для ознакомления вживую с тайнами Болгарии в сфере недвижимой частной собственности здесь.

Смотрите также по теме:
ПМЖ в Болгарии для пенсионеров - как оформлять и какие документы нужны, чтобы приехать в Болгарию как пенсионер.


 
 

 
New! "Астрела" ООД
турагентство и туроператор

Болгария, обл. Варна
контакт >> 
 
Creative Commons License
This work is licensed under a Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 License.
2007-2018 Astrela Ltd. - www.Astrela.com