Проблема покупки земельных участков, обман иностранных покупателей

Законно купить землю неограниченной площади в полную собственность в Болгарии - дело не хитрое. Вопрос в том, чтобы покупка отвечала интересам покупателя, а не продавца земельного участка.

Диапазон цен на земли в Болгарии - огромен. В 2007 году цены на земельные участки - от 110 лева за декар за сельскохозяйственные или лесные земли (один декар равен 1000 квадратных метров или 10 соток), то есть от 5,5 евроцента за квадратный метр - до 1800 евро за квадратный метр (и это не предел в ценрах городов и курортов). То есть цены одного квадратного метра земли отличаются в 33000 раз! Иностранные горе-покупатели сельскохозяйственных земель "под застройку" часто даже не подозревают об уровне цен в Болгарии на настоящую сельскохозяйственную землю.

Цена на землю зависит прежде всего от ее местоположения, назначения, категории, наложенных ограничений на участок.

Основные назначения (типы) земельных участков: лес; поле; огород; пастбище; виноградник; участок для застройки (село, "вилна зона", город - с вариантами), двор ("дворно място"); участок производственного назначения.

Лесным земельным участкам, сельскохозяйственным земельным участкам присваиваются категории, начиная с первой (самой высокой, лучшей)

Перевод земли из одного назначения в другое назначение стоит денег, а так как в Законе о земле написано, что земли есть главное достоянние, то часто и попросту невозможен. Например, перевод лесного участка или земледельческой земли (поля) первой-второй категории в землю для застройки - это из области фантастики или "очень особых обстоятельств".

Земельные комиссии муниципалитетов ("поземена комисия") имеют кадастровые планы (кадастры). Каждый земельный участок имеет план ("скица"), являющийся выпиской из кадастра. На плане участка указывается район (местность) местоположения земельного участка, кадастровый номер участка, владелец участка, его назначение, категория, обозначены границы с соседними участками, их владельцы, и если есть строения - обозначены строения.

Зачастую проблемой является идентификация района (местности), где находится участок, так как "народные названия" не совпадают с официальными. Колышки забивают геодезисты муниципалитета, при нынешней массовой купле-продаже земельных участков многие продавцы не составляют себе труда заказать геодезическое обозначение границ участков. В случае сомнений можно обратиться в кметство (орган местного самоуправления), чтобы разобраться где находится участок номер такой-то.

Согласно Закона о защите личных данных, в общине или кметстве постороннему человеку без нотариальной доверенности от собственника участка не сообщают о владельце участка, но должностные лица вправе указать район нахождения участка.

Цена на участок земли зависит также от наличия разрешения на строительство, наличия подробного плана устройства участка ("ПУП"). Есть земельные участки, капитальное строительство на которых или запрещено из-за геологических особенностей, или из-за существования перспективных планов (например, расширения или прокладки дорог), или ограничено определенной площадью на участке. Или из-за неготовности перспективных планов развития территории, недостатка мощностей коммуникаций и т.п.

Отдельно следует обратить внимание на термин "регулация". В различных муниципалитетах ("община") в это понятие может вкладываться различный местный смысл. В общем смысле, когда говорят, что участок включен в "регулация", это означает что земельный участок урегулирован и включен в план населенного места и предназначен для жилищного строительства или возведения бизнес-объекта. Но могут иметься и местные нюансы, которые могут иметь существенное значение: например, участок действительно находится в "регулация", но имеет специфическое назначение.

Иностранцы чаще всего землю покупают для строительства рекреационных поселков, для строительства домов - семейных или многоквартирных, отелей, бизнес-зданий. Чаще всего прямой или косвенный обман (неинформирование обо всех особенностях продаваемого участка) случается именно из-за незнания цен на данный тип земли в данном месте, реальной стоимости перевода земли в категорию под застройку (и даже самой его возможности), ограничений на строительство.

Мошенничество с подделкой документов при продаже участков земли - практически исключено, так как для этого нужно внести ложную запись базу данных кадастрового плана, изменить данные в налоговой службе, воспользоваться чужими личными документами.

Но указать покупателю на другой, не принадлежащий продавцу участок, более привлекательный и имеющий более высокую стоимость - это может случиться. Как говорят адвокаты, такие случаи редко, но случаются. Доказать мошенничество путем введения покупателя в заблуждение - довольно сложно, если нет серьезных незаинтересованных свидетелей.

В случаях, когда размер предполагаемой сделки значителен - скажем, выше 50 тысяч евро - и имеются подозрения в наличии сговора риэлтора и продавца, то нанятый со стороны квалифицированный адвокат может явиться хорошим фактором для спокойствия покупателя земли.

Проблема совладельцев земельных участков. При реституции земель (возврате изъятых при социализме земель) у земельных участков образовалось много владельцев-наследников. Бывают случаи, когда у участка земли десяток-другой совладельцев. В Болгарии сделка купли-продажи может быть совершена только при согласии всех совладельцев.

Иногда случается так, что вольно или невольно совладельцы земли морочат голову покупателю - один хочет продавать по одной цене, другой - по второй, и в конце концов выясняется, что десятый вообще категорически против продажи участка земли, так как у него, например, внезапно проснулось чувство долга перед усопшими предками. В этом случае лучше всего спокойно поручить риэлтору урегулировать этот вопрос, но (если покупатель не желает купить участок за любую цену) ни в коем случае не настаивать на покупке этого участка - иначе цена может подняться в 30 раз.

Общий принцип при покупке земельных участков в Болгарии - "доверяй, но проверяй" Добросовестный серьезный продавец на заключительном этапе сделки (но не на стадии выбора и торга) всегда раскроет интересующие покупателя данные, объективно касающиеся сделки.

И в заключение: иногда владельцами участков земли являются довольно упрямые и недоверчивые дедушки-бабушки, не имеющие опыта сделок, для которых 50 тысяч евро являются сумасшедшими деньгами. Покупатель во имя совершения сделки должен быть с ними предельно тактичен, понятен им по-человечески, но в то же время достаточно тверд в своих высказываниях и поступках.

Вадим Шулман,
2007

Каталог болгарской недвижимости.